Налог с продажи квартиры

В 2014 году был подписан новый закон о внесении изменений в налоговую базу РФ при расчете НДФЛ при покупке и продаже жилья. Надо отметить, что закон коснется всех граждан, желающих оформить сделки купли и продажи недвижимости. Поговорим подробнее о том, как в настоящее время происходит начисление, и кто обязан выплачивать налог с продажи принадлежащей ему квартиры.

Ставка налога с продажи жилья

Многие граждане, в том числе и те, что работают в сфере оказания риэлтерских услуг, полагают, что налог с продажи квартиры необходимо выплачивать только тем, кто владел ею менее трех лет. Однако в этом вопросе есть масса нюансов. Постараемся с ними разобраться. Итак, налоговая инспекция разделяет всех плательщиков на две группы:

  • налоговые резиденты;
  • налоговые нерезиденты.

Обе категории должны выплатить налог с продажи жилья, поскольку полученные средства являются доходом, который облагается определенной налоговой ставкой. Такого понятия, как налог с продажи жилья не существует, уплата производится с налога на прибыль.

При этом для резидентов НДФЛ установлен на уровне 13%, а для нерезидентов — 30%. Последними признаются физические лица, в том числе и граждане Российской Федерации, не находившиеся на территории страны 183 дня подряд и более в течение года. То есть, если гражданин находился в России столь длительный срок, он признается резидентом. При уплате налога нерезидентом, кроме высокой ставки, они не могли воспользоваться так называемой льготой — налоговым вычетом. К ним относятся те граждане, что живут и трудятся за границей.

Важно! Моментом начисления налога является не дата совершения сделки, а конец налогового периода.

Продав квартиру в самом начале года, можно остаться в стране и на конец периода вступить в ряды резидентов, значительно снизив ставку. Гражданство при этом значения не имеет. Срок подачи декларации каждый год устанавливается индивидуально, но, как правило, это 30 апреля или первый рабочий понедельник после этой даты. В 2017 году 2 мая нужно будет подавать 3-НДФЛ за предыдущий год.

Налоговый вычет и иные преференции

Для квартир, купленных ранее 1 января 2016 года, действуют старые правила налогового вычета и льгот, который для многих являлся «подушкой безопасности» в случае продажи. Зависел он от двух факторов:

  • стоимости квартиры;
  • срока, в течение которого гражданин владел квартирой.

Используя один из данных способов, владелец мог снизить сумму налога вплоть до нуля. Для квартир, приобретенных в собственность с начала 2016 года, суть несколько поменялась, но к этой теме мы вернемся позднее. Итак, для получения льготы можно было воспользоваться одним из способов:

  • владея квартирой три года и выше, продавец освобождался от уплаты НДФЛ;
  • если гражданин мог документально доказать стоимость покупки проданной квартиры, то на эту сумму можно было уменьшить базу налога, а порой и снизить ее до нуля;
  • если гражданин не мог доказать, что несколько лет тому назад им была приобретена квартира за некую стоимость, он все равно мог воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей.
Важно! Налоговый вычет можно использовать без ограничения срока, но всего 1 раз за налоговый период.

Также стоит отметить, что при оформлении вычета гражданин не освобождается от оформления декларации. Это будет являться грубейшим нарушением закона.

Часть льгот сохранилась, но они претерпели некоторые изменения, как и сам процесс начисления налога. Напомним, что новый закон касается недвижимости, приобретенной с 1 января 2016 года.

Новые налоговые правила

Налог с продажи квартиры в 2017 году в РФ претерпел ряд изменений. Произошло это отчасти из-за фиктивного занижения стоимости квартиры самими владельцами с целью получения налогового вычета. Делалось это так: имея на руках документы на покупку квартиры по определенной цене, гражданину было выгодно на бумаге показать, что стоимость сделки по ее продаже не выше покупной, что сводило налоговую базу к нулю. С покупателем же действовала устная договоренность о том, что остаток средств от настоящей стоимости будет передан наличными на руки. Новое законодательство связало понятие стоимости продажи и кадастровой стоимости.

Рассмотрим изменения подробнее. Они коснулись налоговых вычетов, что наиболее важно для населения при купле и продаже имущества.

  1. Если раньше гражданин, владевший квартирой три года, освобождался от уплаты налога на прибыль, то сегодня этот срок увеличился до пяти лет.
  2. Тем, кто не желает ждать пятилетнего срока, придется произвести уплату 13 процентов с разницы между покупной и продажной стоимостями. Подоходный налог не изменился.
  3. Теоретически возможность занизить стоимость квартиры осталась, но будет сопряжена с рядом сложностей. Налоговая будет проводить анализ сделок по заниженной стоимости и при малейшем сомнении 13% придется выплатить не от суммы сделки, а от 70 процентов кадастровой стоимости. В этом случае особенно осторожными нужно быть тем, кто, занижая сумму, указывает ее менее 1 миллиона рублей. Какой процент взимается в каждом отдельном регионе, решать имеют право власти региона.
  4. Что касается продажи доли в квартире, то положенный подоходный налог придется уплатить. Перечисленные выше преференции не касаются дольщиков.

Как отмечают юристы, все изменения связаны фактически с ужесточением налогового законодательства.

Нюансы Налогового Кодекса в 2017 году

Существует ряд важных вопросов, которые интересуют всех владельцев жилья, и один из них — это налоговые преференции пенсионерам. Отметим, что ранее законодательство не учитывало никаких льгот для данной категории граждан, нет их и в тексте нового Кодекса, выпущенного с поправками. Пенсионерам придется рассчитать подоходный налог при продаже жилья и уплатить его в срок, оформив декларацию.

Изменения не коснулись лишь одной категории квартир, право собственности на которые было закреплено одним из нижеперечисленных способов:

  • согласно приватизации;
  • в отношении подаренной квартиры;
  • по факту наследования;
  • при наличии ранее заключенного договора об уходе за иждивенцем с пожизненным сроком (без ограничения лет).

Если жилье получено одним из этих способов и находилось во владении не менее трех лет, владелец при продаже освобождается от уплаты НДФЛ.

Примеры расчета

Рассмотрим, какие варианты сделок могут осуществляться, чтобы убедиться в том, что расчет очень прост.

Пример №1. Квартира получена по наследству и находилась в собственности три года. Вне зависимости от суммы продажи подоходный налог не придется платить.

Пример №2. Квартира, купленная в январе 2016 года, была продана в августе этого же года за 3 миллиона рублей. Однако, по состоянию оценки на начало года, в котором была продана квартира, ее стоимость оценивалась в 4 миллиона рублей. Вычислим 70% от этой цифры: 0,7*4000000=2800000. Эта сумма ниже, чем 3 миллиона рублей, поэтому налог будет высчитываться по стоимости договора. В противном случае за основу налоговая инспекция приняла бы 70 процентов, от кадастровой стоимости.

Теперь всем, кто приобрел жилье в новом 2016 году нужно ориентироваться на данные изменения. Безвыходная ситуация возникнет у тех, кто решил срочно продать квартиру с целью улучшения жилищных условий. Собственник жилья имеет право узнать кадастровую стоимость и хотя бы приблизительно вычислить, какая сумма по договору его устроит, когда рассчитывать на преференции нет смысла.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *