Договор мены с доплатой

Договор мены для неравноценных объектов

​

Одним из вариантов получения имущества в собственность является его обмен. Это позволяет сократить время на привлечение денежных средств, в том числе и на поиск потенциальных покупателей своего имущества. Согласно законодательству для официального проведения сделок по обмену заключается договор мены. Данное соглашение подтверждает намерение владельцев собственности передать права на нее в обмен.

Предмет соглашения – любые объекты движимого и недвижимого имущества, не находящиеся в обременении (например, если они не являются залогом в банке), а также имущественные права.

Основные признаки договора мены

1. Принцип заключаемой сделки – передача имущества в обмен на другой объект.
2. После заключения сделки право собственности переходит на нового владельца.
3. Встречное представление: собственник, реализуя свое имущество, получает доход в виде нового объекта собственности.
4. Может возникать дополнительный доход в денежном выражении.
5. Смена собственников происходит одновременно после исполнения всех условий соглашения (или в специальном порядке, оговоренном заранее).
6. При неравнозначности сделки, когда оцененная стоимость объектов отличается, заключается соглашение мены с условиями доплаты.

Общее понятие договора мены имущества с доплатой

Под сделкой по взаимному переходу права собственности на объекты с доплатой подразумевается письменное соглашение, подписанное участниками сделки, в которой стоимостная оценка предметов обмена показала их неравнозначность.

Обязательным дополнительным условием данной сделки является указание порядка взаиморасчетов:

1. Если наличный расчет – участники составляют расписку в произвольной письменной форме без ее нотариального заверения, в которой отображается передаваемая сумма и причины проведения расчетов. Эта расписка – подтверждающая информация полученного дохода для контролирующих органов и минимизация рисков аферы для лица, производящего доплату.
2. Если безналичный расчет – подтверждающим документом является запрошенная выписка по счету.

Обязательные пункты договора с доплатой

1. Реквизиты сторон – паспортные данные между физическими лицами.
2. Документы подтверждения права собственности или наличие генеральной доверенности.
   Внимание! Генеральная доверенность должна предоставлять полномочия не только на заключение соглашения мены, но и на проведение расчетов при доплате.
3. Качественные характеристики объектов, их стоимостная оценка.
4. Помимо суммы обязательной доплаты, должен быть прописан алгоритм расчетов, сроки перечисления денежных средств (может происходить и в натуральном выражении).
5. Дополнительное условие —  наличие и размер штрафных санкций, если произойдут нарушения порядка взаиморасчетов.

Налогообложение

Взаиморасчеты по сделкам на основании заключаемого соглашения мены регулируется ГК РФ. Согласно действующему законодательству, соглашение мены – это процесс передачи своего имущества в собственность в обмен на другое, в том числе с доплатой при неравнозначности объектов (сумма доплаты – обязательное условие соглашения). В сущности данных взаимоотношений между контрагентами возникает взаимная реализация объектов, т.е. каждый собственник выступает одновременно продавцом (реализует свое имущество) и покупателем (получает объекты). Обмениваемые объекты – своеобразный товар.

Любые операции по реализации облагаются налогом на получаемый доход. Так, и договор мены влечет за собой обязанность исчисления налогооблагаемой базы по налогу на доход, с которой надо перечислить в бюджет 13%, доход определяется как в денежной, так и натуральной форме.

Варианты уменьшения налога

1. Применение права на имущественный вычет при продаже имущества. Максимальный размер вычета – 1000000 рублей.

2. Получение объекта дает возможность уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доход на сумму понесенных расходов (стоимость обмениваемых предметов указывается в письменном виде). Соответственно, доходом в данном случае будет считаться разница между ценами при наличии доплат.

Пример

Стороны заключили соглашение, согласно которому обмениваются квартиры стоимостью 4 млн. руб и 3 млн. руб с доплатой 1 млн. руб соответственно.

Расчет налога для владельца более дорогой квартиры: в связи с реализацией квартиры и полученной доплатой доход составил 4 млн. руб.

1. Расходы, понесенные в текущем периоде, составили 3 млн. руб. Соответственно, налогооблагаемая база – 1 млн. руб. С этой суммы необходимо перечислить налог в бюджет в размере 130000 рублей.
2. Применение имущественного вычета: в данном примере налогооблагаемая база составит 3 млн. рублей и налог к уплате 390000. Таким образом, использование вычета целесообразно, если отсутствует документальное подтверждение произведенных расходов, а сам договор по сделке является подтверждением.

Заключение

Проводимые операции по взаиморасчетам по договору мены – законодательно регулируемая процедура, позволяющая значительно сэкономить время и не требующая дополнительных затрат (например, заверение сделки нотариусом). Кроме того, данный обмен дает возможность не только пользоваться желаемым объектом, но и оформить его в собственность.

В любых операциях, происходящих со сменой собственниками имущества (мена, продажа и т. д.), существуют риски, и для их минимизации следует предварительно четко понимать структуру проводимой сделки, изучить объект обмена и контрагента. Помимо собственника, сделка может осуществляться по доверенности, поэтому следует тщательным образом проверить полномочия представителя.

При составлении письменной формы договора можно основываться на предложенных образцах.

Скачать образец договора мены с доплатой

Скачать передаточный акт к договору мены