Договор аренды земельного участка

Если для части земной поверхности соответствующий государственный орган в установленном законодательством порядке описал и удостоверил границы, он может называться земельным участком и в большинстве случаев не только быть в собственности, но и арендованным. В таком случае составляется гражданско-правовой договор аренды земельного участка вместе с актом передачи земли в пользование арендатору.

Почему нужен договор при аренде земли

Земля подразделяется на категории в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, куда в 2017 году было внесено ряд изменений. Кроме сельскохозяйственного предназначения и части населенных пунктов, участки могут принадлежать промышленности, радиовещанию и телевидению, оборонным нуждам страны и даже быть частью обеспечения космических программ. Собственниками могут оказаться муниципальные власти, физическое лицо или государственные структуры. В некоторых случаях может понадобиться разрешение администрации.

Кроме того, на ней могут быть расположены различные здания и строения, необязательно принадлежащие собственнику земли.

Если в договоре не описано обратное условие, все выращенное, построенное, произведенное на арендованном участке принадлежит арендатору. Но может идти речь о доли собственника в прибыли. А ведь есть еще сроки использования, возможность пролонгации договора, внесения в него изменений, условий оплаты и индивидуальные особенности передачи недвижимости в аренду. Таких весомых деталей сторонам, подписывающим соглашение, придется оговорить достаточно много, составить акт передачи недвижимости в аренду. Чтобы ничего не упустить, используются специально разработанные специалистами типовые договоры, а также приложения к ним. Однако в каждом отдельном случае в образцы бланков вносятся уточнения. В представленном образце заполненного договора можно отметить выделить основные пункты соглашения и возможность внесения уточнений.

​

Что необходимо иметь для заключения договора

К существенным пунктам договора относится точное определение объекта соглашения. Поэтому для заключения договора недостаточно документов, определяющих данные сторон (физических и (или) юридических лиц). Необходимо иметь:

• кадастровый паспорт, действительный на момент заключения договора для внесения точных данных по земельному участку (расположения, площади, применения, наличия построек, зданий и прочего);

• документы, свидетельствующие о том, что сторона является собственником объекта. Если речь идет о доверенном лице, то документы на собственность и документы на право действия от лица собственника (особенно актуально при заключении соглашения  между арендодателем и арендатором — юридическими лицами).

Отдельно оговаривается вероятность наличия прав третьих лиц на участок. Арендатор должен предупредить, если земля или здания на ней находится под арестом или является частью судебного разбирательства. Если речь идет о последующей субаренде, в интересах обеих сторон уточнить условия ее выполнения.

Предварительный вариант договора

Как и основной текст договора, предварительный составляется в письменном виде даже на краткий срок, если заключается между юридическими лицами. Используется образец той же формы бланка. При этом есть возможность оговорить дополнительные условия, выполнение которых предваряет возможность аренды участка. Кроме того, при выборе условий аренды, изменения могу быть внесены только в пункт об ответственности сторон. Акт передачи участка не составляется.

Фактически документ является обязательством заключения договора между сторонами об аренде в дальнейшем. Сроки подписания основного договора точно указываются в предварительной версии (но они не должны превышать год со дня подписания текста данного соглашения). Можно не оговаривать срок, тогда он составит год автоматически.

Если потенциальная сторона по каким-либо причинам отказывается от выполнения взятых на себя обязательств, в течение полугода вторая сторона может потребовать принудительного подписания договора в соответствии с действующим законодательством.

Как вариант, не может идти речь о внесении задатка будущим арендатором. Тогда соглашение автоматически будет квалифицировано как состоявшееся, а земля приобретет статус переданной в аренду.

Дополнительные пункты

Заключение договора аренды земельного участка может носить различный характер. Это зависит не только от особенностей сторон (например, государство не имеет права арендовать участок дольше, чем на год разово, а есть возможность и бессрочного заключения договора). Стороны могут продумать дальнейшие перспективы и внести их условия в договор уже сейчас. Примером такой договоренности станет раздел о последующем выкупе недвижимости или доли в ней.

Аналогично можно внести пункт о праве последующего выкупа арендованного участка или доли в нем, зданий на его территории  как в виде обязательств, так и на право первоочередного выкупа. Кроме того, можно дополнительно уточнить условия предназначения и использования арендованной недвижимости (при этом, не противореча Земельному и Гражданскому Кодексам).

Оплата не является существенным условием договора, но остается самым часто оспариваемым в суде. Лучше сразу уточнить ее условия, особенно в случае доли от дохода.

Приложения

К основному тексту типового договора прилагаются дополнительные документы, форма которых в 2017 году не изменялась. Среди них желательно иметь:

1. График платежей, подписанный обеими сторонами. Его наличие станет юридическим подтверждением, что обе стороны согласовали особенности материальной компенсации за использование недвижимости.
2. Акт приема-передачи земельного участка. В нем оговаривается состояние земли со всеми особенностями, в том числе и зданиями, строениями или оборудованием, если таковые находятся на участке и переходят в аренду к арендатору. Приблизительно по такой же форме оформляется акт при выкупе недвижимости. Образец типовой формы акта по передаче участка можно изучить ниже или скачать бесплатно по ссылке.

Пример заполненного образца акта для 2017 года:

Скачать договор аренды земельного участка

Скачать акт приема-передачи земельного участка по договору аренды