Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Заселиться в квартиру сегодня, а платить в будущем небольшими суммами – перспектива заманчивая. Законодательство допускает такие сделки. Они осуществляются путем заключения договора аренды с последующим выкупом.

Однако данный вид сделки несет максимальные риски как с финансовой, так и с юридической точки зрения. Риск распространяется как на продавца квартиры, так и на покупателя. Это обусловлено тем, что проработанных механизмов реализации такой сделки не существует.

​

В настоящее время порядок расчетов за полную стоимость квартиры происходит по двум схемам:

1. Общая стоимость равномерно распределяется в течение определенного времени и выплачивается вместе с арендной платой.
2. Арендатор ежемесячно вносит только плату аренды, а полную стоимость вносит к концу срока договора. В этом случае совокупная сумма арендных платежей засчитывается из общей стоимости квартиры.

На практике соглашение аренды с последующим правом выкупа сочетает в себе элементы договора купли-продажи и договора аренды. По сути, сделка схожа с покупкой в рассрочку, но отличается по многим существенным параметрам, которые рассмотрены далее.

Права и обязанности сторон

Пожалуй, это один из спорных моментов в договоре с правом выкупа. Стороны предварительно между собой должны решить, перейдет ли право собственности по факту подписания договора или в конце срока и по факту полных расчетов.

В первом случае рискует продавец, так как он уже лишился права обладания, но денег еще не получил. Во втором случае рискует покупатель, так как в течение срока договора продавец сохраняет за собой право расторжения в одностороннем порядке. В таком случае возврату подлежит часть средств, при условии, что порядок расчетов носит ежемесячный характер, включая арендную плату.

В случае если покупатель расторгает договор с правом выкупа в одностороннем порядке, то внесенные к этому моменту средства остаются у продавца как плата за аренду.

Априори арендатор сохраняет за собой право залога квартиры. Блокировать это право можно путем регистрации сделки в Росреестре.

Следует учитывать, что на практике случаи расторжения такой сделки встречаются часто. Это обусловлено самой спецификой сделки и иными внешними факторами:

• договор аренды с последующим выкупом заключается на длительный срок. В течение этого времени цены на недвижимость могут существенно меняться. Продавец может решить, что цена продажи слишком мала;
• обратный случай – падение цен. Покупатель может решить, что купил квартиру по высокой цене и расторгнуть договор аренды.

Предусматривая эти и другие факторы риска, до заключения сделки следует тщательно обсудить все моменты.

Образец типового документа с последующим правом перехода именует продавца арендодателем, покупателя – арендатором.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, арендодатель должен передать квартиру в эксплуатацию не позднее 5 дней с момента заключения сделки. Этот момент должен зафиксироваться в акте передачи и приема, где должны быть указаны все технические характеристики. Если арендатор к этому моменту не выявил каких-либо существенных технических недостатков, то при позднем выявлении арендодатель не несет за них ответственность.

Арендатор обязуется использовать квартиру только по прямому назначению – жить в ней. Право субаренды исключается.

Если в течение срока соглашения потребуется произвести ремонтные работы и иные меры по улучшению состоянию квартиры, то арендатор может их реализовать на свое усмотрение. Но если арендатор решит произвести перепланировку квартиры, тогда необходимо письменное соглашение арендодателя.

Расходы по техническому обслуживанию и оплате коммунальных благ возлагаются на арендатора.

Образец бланка договора с последующим правом перехода можно найти в конце этого материала. Можно его скачать и использовать в собственных интересах.

Расторжение договора

Арендодатель может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, если:

• оговоренная оплата не производится в течение 2 месяцев или более;
• арендатор считает, что арендодатель ухудшает состояние квартиры;
• квартира используется не по назначению. Например, сдается в аренду другим лицам.
• арендодатель препятствует пользованию квартирой.

Договор должен заполняться в трех экземплярах. Учитывая рискованность сделки, специалисты настоятельно рекомендуют зарегистрировать ее в Росреестре. Это позволяет максимально обезопасить права сторон.

Полное право собственности арендатора наступает в следующих случаях:

1. По окончании срока сделки.
2. При досрочных расчетах – это может наступить раньше, чем зафиксированный срок.

Важные пункты договора

Сделка заключается на основе стандартного пакета документов, таких как правоустанавливающий документ, паспорта сторон и выписки из местных органов.

Учитывая отсутствие установленного законом образца соглашения и слабость правоприменительной практики, ряд нюансов сделки придется уточнить заранее. К ним относятся:

• стоимость квартиры, определенная путем профессиональной оценки. А также условия, при которых возможен пересмотр и изменения;
• максимально точные сведения о квартире.
• сумма потенциального выкупа вместе с платой аренды и без неё;
• периодичность внесения платежей;
• момент перехода правообладания – по факту сделки или в конце срока;
• сумма арендной платы;
• срок действия договора;
• валюта сделки, а также возможность конвертации, условия конвертации.

Решившись на такой вид сделки, важно обратить внимание на тот факт, что отсутствие существенно важных пунктов может привести к его ничтожеству. Кроме того, учитывая изменчивость рынка недвижимости и валютных колебаний, следует предусмотреть всевозможные варианты развития событий и пути их решения.

Договор аренды с правом выкупа не предусматривает внесение изменений в последующем.

Скачать договор аренды квартиры с последующим выкупом образец

Скачать передаточный акт квартиры