Для того чтобы начать пользоваться наемными площадями, подписанного договора аренды или субаренды недостаточно. Такие сделки вступают в юридическую силу с момента регистрации договора в Росреестре.
На практике сделки аренды могут заключаться на неопределенный срок, сроком менее 12 или месяцев или более того. Регистрация договора аренды нежилого помещения 2017 обязательна для сделок, заключенных на срок более года. Договор без регистрации перед законом считается ничтожным.
В случае если срок договора не определен, или он действует не более года, то право пользования наступает по факту подписания.
Если одна из сторон сделки уклоняется от регистрации, то другая сторона имеет право добиться этого в судебном порядке.
Ранее мы рассказывали, как можно составить образец договора аренды нежилого помещения.
Содержание
После того как сделка подписана, нужно подготовить ряд документов для подачи заявки на регистрацию. Подавать документы может один из участников сделки, их представители или фирма, оказывающая содействие при регистрации. При регистрации возникнет необходимость оплатить государственную пошлину.
Учитывая тот факт, что регистрация договора аренды нежилого помещения 2017 предполагает финансовые расходы, перед подачей документов следует тщательно уточнить все моменты и проверить соответствие документов.
Если при регистрации задействованы банковские или иные кредитные учреждения, то это будет дополнительным фактором надежности и минимизации правовых рисков, так как такие учреждения привлекают к процессу штатных юристов. Стоимость государственной пошлины при этом не меняется.
К слову сказать, у нотариуса есть полное право подавать документы на регистрацию. Государственная пошлина в этом случае оплачивается участниками сделки.
По сути, регистрирование подразумевает внесение соответствующих записей в Единый реестр, где содержатся правовые и иные сведения о каждой единице недвижимости.
Документы, которых нужно предоставить в Росреестр на 2017-год, следующие:
Стоимость госпошлины в 2017 году для физических лиц – 2000 рублей, для юридических лиц – 22 000 рублей. Срок регистрации в Росреестре в 2017 оду составляет 10 дней. За это время данные договоров будут внесены в ЕГРП.
Пошлина осуществляется на основе специально заполненного бланка. Пошлина за регистрацию оплачивается в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Во избежание ошибок при заполнении целесообразно пользоваться уже заполненным бланком, которого можно получить в местном отделении Росреестра.
Квитанция об оплате пошлины прилагается к пакету документов для регистрации.
Если одна из сторон не желает или препятствует регистрации, то другая сторона может обратиться в суд и пакет документов будет направлен в Росреестр в обязательном порядке.
Лишь после того, как сделка будет зарегистрирована, наступает право пользования нежилым помещением.
По мнению специалистов, регистрация договора в Росреестре в 2017году позволяет избежать проблем в будущем обоих участников. При этом важно обратить внимание на то, чтобы в договоре были указаны максимально точные параметры объекта.
Есть случаи, когда регистрация была сделана несколько лет назад, а за это время кадастровые данные объекта изменились. В таком случае владелец обязан проявить инициативу заново регистрировать договор после каждого существенного изменения в параметрах нежилого помещения.
Важным пунктом является порядок определения арендной платы. Обычно на практике стоимость определяется на каждый квадратный метр. Также допустимо указать просто общую сумму за все помещение.
Перед заключением сделки необходимо обговорить оплату коммунальных услуг: будет ли их оплачивать арендатор или арендодатель?
Если в ходе пользования помещением арендатор наблюдает ухудшение условий в нем, то это может послужить поводом к снижению стоимости аренды. Также поводом к пересмотру и снижению стоимости могут быть такие дефекты в помещении, которые не были замечены арендатором до заключения сделки.
Для арендодателя главным основанием для расторжения являются случаи, когда платежи задерживаются или не производятся в срок.
Учитывая тот факт, что регистрация в Росреестре сопровождается определенными хлопотами и финансовыми затратами, специалисты ищут способ как законно обойтись без регистрации.
На практике часты случаи, когда долгосрочный договор заключается на каждые 11 месяцев и по истечении этого срока пролонгируется. Законность такого порядка вещей подтверждается пунктом 2 статьи 652 ГК РФ.
Однако пункт 2 статьи 609 ГК РФ признает наступление права пользования только по факту регистрации договора. В обратном случае можно ссылаться на Постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 под номером 73, которое гласит, если стороны пришли к единому мнению по всем пунктам договора и сотрудничают по ней, то отсутствие государственной регистрации не может быть основанием для непризнания легитимности данного договора.
Иными словами, в случае возникновения судебных споров, суд обязан решить спор исходя из оговоренных условий договора.
С другой стороны, необходимо принять к сведению возможность смены владельца нежилого помещения. Если договор не регистрируется при заключении, то новый владелец не несет никаких обязанностей по договору аренды. Для арендатора это означает, что новый арендодатель вправе потребовать освобождения помещения, уведомив арендатора за 3 месяца.
Кроме того, регистрация договора в данном случае сохраняет преимущественное право на пролонгацию за старым владельцем, который уже не имеет права обладания объектом.
С этой точки зрения, целесообразно индивидуально обговорить момент перехода объекта к новому владельцу и связанные с ним права арендаторов и решить, как зарегистрировать договор в этом случае.
Добавить комментарий