Договор залога недвижимого имущества

В связи со стремительным развитием экономических отношений постоянно растет количество кредитных, ипотечных сделок и договоров о займе. Вместе с ними довольно часто между субъектами оформляются сопутствующие соглашения залога. Далеко не всегда все условия сделок выполняются добросовестно, а договора составляются юридически грамотно. Следовательно, возникают конфликтные ситуации, которые бывает очень сложно разрешить. Поэтому необходимо иметь представление о сделках и порядке их заключения.

Договор залога недвижимости представляет собой письменный документ, который является гарантией надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору.

Что должен содержать договор

Правильное и юридически грамотное оформление договора позволит избежать многих неприятных ситуаций в дальнейшем. Поэтому, если стороны не обладают необходимыми знаниями гражданского законодательства, то лучше всего обращаться за помощью к юристу.

Соглашение залога недвижимого имущества между физическими и юридическими лицами должно быть составлено в письменной форме и содержать следующие пункты:

• дата, место совершения сделки и наименования сторон;
• предмет, то есть имущество, которое владелец передает залогодержателю в залог. Данная недвижимость полностью обеспечивает своей стоимостью требования залогодержателя. Здесь же необходимо указать конкретную цену заложенного помещения;
• срок действия. Соглашение вступает в юридическую силу с момента подписания или передачи недвижимого имущества, а прекращает действие, когда залогодатель исполнит обязательства;
• права и обязанности сторон.
• место и условия передачи недвижимости;
• порядок обращения взыскания на предмет соглашения. Данная процедура может быть проведена, если залогодатель не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обязательства. Нельзя произвести обращение взыскания, если залогодатель нарушил условия соглашения крайне незначительно, а залогодержатель предъявил требования, которые явно несоразмерны стоимости недвижимого имущества;
• ответственность участников;
• основания и порядок расторжения.
• порядок разрешения конфликтных ситуаций;
• адреса и реквизиты сторон.

В конце документа стороны должны расписаться, а организации поставить свои печати. Образец можно скачать внизу статьи.

Регистрация сделки о залоге

Регистрация в Росреестре осуществляется только после проведения оценки имущества и определения его стоимости на рынке. Эти данные должны быть актуальными на момент совершения сделки. Оценку должен проводить специалист, имеющий документы, дающие разрешение на совершение подобных операций. Если кто-то из сторон не согласен с заключением эксперта, то есть возможность заказать дополнительную оценку в другой компании. Только все расходы будут оплачиваться тем лицом, который стал инициатором повторной экспертизы.

Зарегистрировать имущество в Росреестре можно, только если все совладельцы не имеют возражений. Свое согласие они должны оформить в письменном виде. Без него государственный орган не вправе заносить договор в Росреестр. Кроме того, может понадобиться подтверждение родственных связей между собственниками объекта, например, с помощью свидетельства о браке или о рождении.

Если сделка заключена между юридическими лицами, то необходимо обязательное проведение собрания всех соучредителей. На нем они должны единогласно принять решение о выделе имущества под залог. Решение собрания должно быть составлено в письменной форме и подлежит направлению в орган по регистрации имущества в качестве удостоверения согласия.

Для того чтобы была проведена регистрация, необходимо собрать некоторые документы. К ним относятся:

• заявление, составленное лицами в письменной форме;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• образец договора в трех экземплярах, по одному экземпляру каждой из сторон и один в архив Росреестра;
• кредитное соглашение;
• свидетельство, подтверждающее, что залогодатель является собственником объекта;
• паспорт недвижимости, а также выписка из БТИ;
• доверенность, если от имени стороны действует представитель.

Если вся документация собрана лицами полностью, составлена верно, не имеет никаких противоречий и неточностей, то регистрация пройдет быстро.

Поэтому лучше всего сразу тщательно продумывать каждую мелочь, чтобы в дальнейшем не пришлось снова прибегать к регистрации.

Когда прекращается договор залога

Для того чтобы сделка была расторгнута, нужны основания. Гражданское законодательство закрепляет, что договор подлежит прекращению своего действия, если:

1. Залогодатель в полной мере исполняет обязательство. Когда заключается соглашение залога между юридическими или физическими лицами, возникает дополнительное обязательство помимо основной сделки, которая обеспечивается этим залогом. Таким образом, если основной договор прекращает свое действие, то и дополнительный расторгается.
2. Залогодатель требует расторгнуть договор досрочно из-за того, что заложенное имущество находится под угрозой утраты или повреждения. Также основанием может стать то, что залогодержатель грубо нарушает такие обязанности, как:

• страхование недвижимого объекта за счет залогодателя;
• обеспечение защиты и сохранности залога;
• немедленное уведомление залогодателя о том, что возникла угроза утраты или порчи недвижимости.

3. Происходит утрата заложенного недвижимого объекта или прекращается право залога. Это основание возможно, если в соответствии с соглашением допускается замена предмета сделки, а залогодатель не принял меры по восстановлению предмета либо замене его на другой объект, имеющего такую же стоимость. Когда предметом залога выступает имущественное право, договор прекращается с истечением срока действия такого права.
4. Реализуется предмет соглашения для того, чтобы удовлетворить требования залогодержателя, в том числе и если продажу осуществить невозможно.

Если расторжение происходит по первым двум основаниям, то залогодержатель должен обязательно вернуть заложенное имущество.

Залоговые обязательства являются довольно сложной отраслью гражданского права. В основном граждане не обладают достаточными юридическими знаниями относительно заключения различного рода сделок. Отсюда частые конфликты между физическими или юридическими лицами, которые нередко доходят до судебного разбирательства.

Поэтому в большинстве случаев сторонам залоговых обязательств и прочим гражданам, права и обязанности которых затрагиваются в связи с тем, что имущество передается в залог, необходима помощь квалифицированного юриста, специализирующегося в этой области права. Только так можно обезопасить себя от многочисленных проблем в дальнейшем.

Скачать образец договора залога недвижимого имущества

Скачать пример договора залога земельного участка